Zoals bekend is de box 3-wetgeving de afgelopen tijd erg aan verandering onderhevig. Het begon allemaal bij het zogeheten kerst-arrest in december 2021, waarin de Hoge Raad een streep zette door de toentertijd geldende box 3-wetgeving. Sindsdien is er veel gebeurd.

Inmiddels zijn we weer in een nieuwe fase beland: er ligt een wetsvoorstel waarin wordt beoogd belastingplichtigen vanaf 2028 in box 3 enkel te belasten voor het werkelijk behaalde rendement. Ondanks dat er her en der nog wat onzekerheden resteren (denk aan: welke kosten zijn nou precies allemaal aftrekbaar), zijn de belangrijkste contouren wel bekend.

Als gevolg van het vorenstaande kennen we inmiddels drie verschillende box 3 stelsels.

  1. Forfaitaire stelsel (2021-2027).
  2. Tegenbewijsregeling (2021-2027).
  3. Wet werkelijk rendement (v.a. 2028).

Hieronder hebben wij de belangrijkste uitgangspunten van nummer 3 opgesomd.

Kernpunten op hoofdlijnen

  • Invoeringsdatum: 1 januari 2028
  • Heffingsvrij vermogen: € 1.800 per persoon
  • Geen schuldendrempel
  • Tarief: 36%
  • Verliesverrekening:
    • Alleen mogelijk via carry forward met een drempel van € 500
    • Niet box-overschrijdend

Hoofdregel: vermogensaanwasbelasting

Belastingheffing vindt plaats over het directe en indirecte rendement:

  • Direct rendement: huur, rente, dividend
  • Indirect rendement: zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardeontwikkelingen

Uitzondering: vermogenswinstbelasting

Voor onroerende zaken en aandelen in een startende onderneming wordt een uitzondering gemaakt. De ongerealiseerde waardeontwikkeling wordt pas belast op het moment van verkoop.

  • Onroerende zaken
    • Startwaarden per 1-1-2028
      • Woningen: WOZ-waarde 2029 (peildatum 1-1-2028)
      • Niet-woningen: waarde economisch verkeer per 1-1-2028
  • Aandelen in startende onderneming
    • Betreft aandelen in een BV of NV
      • Oprichting max. 5 jaar geleden
      • Jaaromzet ≤ € 30 miljoen
      • Financieel onafhankelijk

Tweede woning en direct rendement

De belastingheffing is afhankelijk van het gebruik van de woning:

  • Verhuurd (≥ 90%): huuropbrengsten belast
  • Eigen gebruik (≥ 90%): vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ
  • Gemengd gebruik: hoogste van bovenstaande twee wordt belast

Kosten: aftrek en verwerking

  • Aftrekbare kosten (zowel bij aanwas- als winstbelasting):
    • Inning, behoud en verwerving van rendement
      • Voor vastgoed: onderhoud & periodieke kosten
      • Voor aandelen: beheerkosten
  • Verbeterings- en verkrijgingskosten:
    • De verbeteringskosten en de kosten die worden gemaakt ter verkrijging van een bezitting worden verschillend behandeld.
      • Aanwasbelasting: geldt als storting (eliminatie)
      • Winstbelasting: verhoging verkrijgingsprijs (aftrek bij verkoop)
  • Gemengde kosten: niet aftrekbaar